lördag 12 maj 2018

Halverad kö till hyresrätter


Jag kan halvera kötiderna för hyresrätter!





Dessutom kan jag göra det samtidigt som ingen behöver få höjd hyra och ingen behöver flytta! Vad säger ni om det? Är det en långtgående helt galen idé som jag har eller är jag så smart att jag räknat ut någon okänd formula som förtjänar ett nobelpris? Inte alls! Läs vidare så kommer ni få alla svar men först vill jag förklara lite hur det fungerar och varför jag känner mig lämpad att uttala mig. Jag vet att många är vana vid att höra andra uttala sig kring bostadsmarknaden och många tycker sig vara experter och för mig som arbetar med detta och är extremt aktiv i branschföreningar mm finns det många gånger anledning att ta sig för pannan och räkna till 10….eller 1000 för att inte brinna av. Hela Sverige är full av experter inom området och då har vi inte ens börjat med de helt inkompetenta personerna hos Hyresgästföreningen eller deras knähundar politikerna.

Ni ska få följa med en dag i min vardag först. Jag arbetar sedan över 15 år som egen företagare i fastighetsbranschen. Det är det här jag studerat till och jobbat med hela mitt liv. Långt innan jag var klar med studierna faktiskt. Jag kan en del om aktier och även om annat med såklart men inget område kan jag och brinner för likt fastigheter och bostäder. Jag träffar och pratar med boende, bostadssökande, branschföreträdare, Hyresgästförening, byggare, kommunala tjänstemän inom bostadsområdet mfl varje dag i mitt liv. Varje dag innebär varje dag. Även helgdagar och under semester och julledighet faktiskt.

Mina fastigheter ligger på bra ställe av Göteborg, inte Vasastan eller Linné men strax intill. För er som vill ha en jämförelse skulle jag säga att de motsvarar Bromma och Solna ungefär. Samtliga lägenheter är byggda från 20-talet fram till slutet av 40-talet vilket gör dem förhållandevis vackra. Jag har dem självklart i gott skick för det är hemskt tråkigt att jobba med fula saker och det är faktiskt pinsamt att hyra ut lägenheter i sunkiga hus. Jag har inga problem att hyra ut de här lägenheterna. Verkligen inte! När jag publicerar en lägenhet på Boplats (Göteborgs bostadskö) har jag ungefär 2000 sökande på en lägenhet som ligger ute i 2 dagar. Och då har jag ändå begränsat hårt i vilka som får söka. Man kan göra så i Boplats system. Jag har begränsat antal boende, ålder, inkomst, icke arbetande eller studerande, tagit bort alla rökare samt alla med betalningsanmärkning. Och ändå har jag alltså 2000 personer som kan och har sökt lägenheten aktivt. På två dagar! Är det någon som förstår att något är fel då? Och jag vet vad felet är. Det vet ni alla men ingen vill ta tag i problemet.

Vi har en hyreslagstiftning i Sverige som är fullständigt föråldrad. Hyresregleringen infördes på 40-talet för att rädda boende under kriget och sedan har den fått leva kvar. Alla andra länder har avvecklat den men inte Sverige. Det har gett oss världens längsta köer till en hyreslägenhet. Men de få som verkligen får en lägenhet via kön har låg hyra. Det är som ett lotto och jag tycker att ni som tycker att vi ska ha billiga hyresrätter i Sverige ska fråga er om det är värt att ha ett system som uppenbarligen inte fungerar för att ett fåtal personer ska få ”vinna på lotto” och få en billig lägenhet. Under tiden bor vuxna hemma hos sina föräldrar, separerade par bor ihop och vänner bor inneboende hos varandra. Och då har vi inte ens nämnt alla de unga och vuxna som hoppar runt bland olika andrahandskontrakt. Jag har själv exempel på folk som bor 8 personer på 59 kvm och jag vet en familj som huserar den ena partens syster med hennes barn i sin tvåa. För att alla dessa ska få en ärlig chans till en egen långsiktig bostad kanske det kan vara värt att de får betala en lite högre hyra?

Det finns nämligen ett enkelt sätt att lösa detta men det kommer att, för att citera Stalin, krävas att man knäcker några ägg för att göra omeletten.

  1. Erbjud alla, ALLA, som bor i andra hand att ta över kontraktet över en natt.
  2. Ta bort rätten att hyra ut lägenheter i andra hand.


Det här kommer innebära att de personer som står i kö kommer halveras för mer än hälften av de som söker lägenhet (i alla fall hos mig) bor i andra hand. Jag har ingen statistik på det men i branschen är man rätt överens om att det är betydligt fler än så men vi håller oss till 50 % så har vi inte räknat för högt. Om dessa personer skulle få en lägenhet att bo i långsiktigt skulle de sluta jaga nya lägenheter. Kombinerar man det med att sluta erbjuda möjligheten att hyra ut i andra hand skulle man mer än fördubbla antalet bostäder som erbjuds via kösystemet. Det här är faktiskt enkla systemändringar som skulle få konsekvenser för de som idag hyr ut sin lägenhet i andra hand för att studera i andra städer eller som arbetar tillfälligt på annan ort mm, ja. Men är det rimligt att vi låter ett helt land lida för att några få ska få det gynnsamt? Det är dessutom så att när personerna som studerat eller arbetat tillfälligt skulle få mycket bättre chanser att hyra något när de väljer att flytta tillbaka. Köerna skulle nämligen vara hälften så korta och de erbjudna lägenheterna skulle vara dubbelt så många. Visst låter det bra?!

Vi har dessutom att system som tillåter att man som andrahandshyresgäst betalar en högre hyra än vad den ursprungliga hyran är. Man får normalt ta 10-15 % extra om lägenheten är möblerad vilket oftast innebär en rullgardin och två pinnstolar som snabbt ställs ner i källarförrådet. Dessutom är det många som tar betydligt mer än 15 % tillägg och därmed tjänar pengar skattefritt på sin hyresrätt. Hade de pengarna istället hamnat hos fastighetsägaren hade det betalats skatt på dem och då hade även samhället tjänat på det.


Läs mer om bostäder på Aktiepappa




11 kommentarer:

  1. Hej pappan

    En fråga som kanske, men inte helt relaterar till inlägget. Vet du om det finns någon bra sida eller skrift som gör det möjligt att räkna ut vad en hyreslägenhet skall hyras ut för?

    Eller hur för man?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vet inte hur man räknar i Sverige men i UK brukar en s k Buy to let lägenhet yielda mellan 5-7% på fastighetsvärdet. Den är en grov tumregel och fungerar inte överallt, speciellt inte på dyra marknader som i tex London där det kan yielda ner mot 2-3% vilket kan göra det till en dålig investering om man inte räknat ordentligt. Så en lägenhet värd 3 Msek skulle hyras ut för ca 15 000 SEK/ mån med 6% brutto yield. Nu har bostadspriserna dragit iväg inte bara i Sverige utan även i UK och tror det är svårt att få ut mer än runt 5% yield i en medelstor stad. Dags för sättning snart kan man hoppas...

      Radera
    2. Hej AVL, mig veterligen finns det ingen sådan utan det är bruksvärdet som gäller och bruksvärdet är ett lite svävande begrepp. Det är bara att hyra ut för en hyra du tycker är okej och sen kan hyresgästen när som helst välja att gå till hyresnämnden och få den prövad. Om du tagit för hög hyra blir du återbetalningsskyldig i upp till tre år. Fyllt logiskt, eller hur?

      Radera
    3. Hej!

      Då jag själv har hyrt till ockerhyra så vet jag läget. Hyresrätter får man inte ta en enda krona över den ursprungliga hyran om den är omöblerad. Om lägenheten är möblerad så är det 15% som gäller.

      Angående återbetalning gäller 1 år tillbaka i tiden, tidigare var det 3.

      Fick tillbaka runt 20k med hjälp av hyresnämnden. :)

      Mvh

      Martin

      Radera
    4. Tack för input Martin. Jag visste faktiskt inte att de ändrat tiden för återbetalning. Det var ju ändå ett steg i rätt riktning. Jag tycker nog ändå att nuvarande system innebär att man omyndigförklarar folk. Men för dig blev det ju bra :).

      Radera
  2. Ja, andrahandsuthyrning är ett otyg. Men jag tror även fri hyressättning skulle ge fler byggda hyresrätter. Det är väl ingen slump att bostadsutvecklarna väljer bostadsrätt i första hand?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har helt rätt. Om vi talar om en fungerande marknad med marknadshyror så är inte det här ett problem över huvud taget.

      Radera
  3. Det är rätt anmärkningsvärt att hyresmarknaden kan fungera så ypperligt bra i vårt grannland Finland. Inga som helst problem med för lågt utbud, svarthyror eller skyhöga hyror. Samtidigt frånvaro av svenska regleringar. Kanske bara en ren slump?
    Mvh https://investera-pengar.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja exakt! Det måste vara en ren slump. Det skulle ju absolut inte kunna bero på att de har låtit marknaden sköta det här och det har funkat fint. ;)

      Radera
  4. Det enda ditt förslag leder till är högre hyror men som fastighetsägare är väl det inget problem. De 1999 kvar på varje lgh skulle inte magiskt få fler lägenheter att välja mellan utan endast du som får mer pengar. Det du kallar "hyresreglering" är en frivillig överenskommelse mellan hyresgäster och fastighetsägare, det ni egentligen föreslår är att lagstifta bort avtalsrätten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har inte läst på märker jag men jag kan förtydliga: Vi vill verkligen inte lagstifta bort någon avtalsrätt. Tvärtom vill vi att avtalsfrihet ska råda mellan fastighetsägare och hyresgäst på samma sätt som avtalsfrihet råder kring det mesta i en fri värld. Alla andra länder i världen klarar det och jag tror att även vi svenskar skulle klara av det.

      Och om du tänker till lite så kommer du inse att det faktiskt kommer bli betydligt större chans att få ett riktigt kontrakt. Betydligt större! För även du inser väl att ett förstahandskontrakt är bättre än ett andrahandskontrakt?

      Radera