Bostad som investering

I sitt vardagliga liv jobbar aktiepappa med fastigheter i olika former och därför har jag valt att inte köpa några fastighetsaktier. Jag är alldeles för beroende av den branschen ändå. Vilket för övrigt de allra flesta som äger sin bostad faktiskt tenderar att vara om ni frågar mig. Tänk ett räkneexempel där man äger sin villa värd ca 3 miljoner med en låg belåning på 1,5 miljoner. Då sitter man med 1,5 miljoner netto investerat i en bransch full av svängningar, i alla fall om man ser på det historiskt. Om samma personer även äger aktier för 1,5 miljoner i andra bolag än fastighetsbolag innebär det en 50 %-ig exponering mot fastighetsmarknaden. Det kan kanske räcka kan jag tycka. Om man räknar med lånet så har man istället en ännu större exponering mot fastighetsmarknaden plus att man ju har en risk i och med lånet och allt vad det för med sig. Bor man i en av Sveriges större städer (jag vägrar kalla någon stad i detta land för storstad) så har man sannolikt ännu större exponering mot fastighetsmarknaden. Detta glömmer man ibland när man talar om investeringar, lån och risk.

Det finns en och annan bloggare som gapar sig hesa om vilken extrem bostadsbubbla vi har i Sverige och det intressanta är att de som gapar högst verkar samtliga hyra sitt boende så man undrar ju om det inte kan vara så att de endast talar i egen sak. Det första som kommer på tal när de nämner bubblan är den låga räntan. Visst det är en risk men om vi drar paralleller med senaste riktiga krisen så skedde den på en räntenivå betydligt högre än dagens. I december 1990 låg räntan på ett rörligt bolån på drygt 15 %. Därmed inte sagt att en räntehöjning inte kommer påverka plånboken hos bostadsägarna. Och eftersom priserna på såväl aktier som bostäder går upp och ner så kan vi räkna med att priserna kommer falla vid olika tidpunkter men så länge man inte blir tvingad att sälja så kan man som förstagångsköpare bara hoppas på en nedgång för om marknaden går ner 10 % på den etta man just köpt så har den även gått ner 10 % på den tvåa eller trea man vill köpa istället och då blir det billigare att byta upp sig. Ungefär som att köpa utdelningsaktier.

Och om man är en ivrig amorterare kan man i slutändan sitta med ett betalt boende och bo väldigt väldigt billigt. Det är väl ändå den bästa pensionsförsäkringen av alla? Man ska inte spekulera i sitt boende eller göra affär på det om ni frågar mig men om man kan ordna så man bor bra och billigt så har man kommit en bra bit på vägen om man siktar till att skaffa sig frihet och en bra ekonomi.

Nog om privatbostäder för stunden. Antagligen kommer jag tillbaka till ämnet. Aktiepappa sitter i alla fall tungt i fastighetsbranschen sedan tidigare för att sprida riskerna och möjligheterna väljer jag att göra mina börsinvesteringar i andra bolag än just fastighetsbolag.

Idag plingade det dock till i Avanza-appen. Larmet gick på Castellum. Denna traditionella utdelare som är svår att tycka illa om. Trots ovanstående blev jag lockad att köpa men tvekar ändå. Samma gäller egentligen även för Brinova. Brinova är vad jag skulle kalla en ”slumlord” som ägs av Erik Paulsson (fd PEAB, Skistar mm) och Erik Selin (Balder). Lite mer info om Brinova finns här. 

Brinova

Fastighetsbolaget som sedan länge varit i familjen Paulsson (PEAB:s) ägo har varit på börsen i tidigare. Senast till 2012 då familjen Paulssons Backahill köpte loss dem och delade upp fastigheterna. Därefter har man startat om ihop med Erik Selen (Balder) och nu är Brinova på väg mot börsen. Man har dels behållit en del av de gamla fastigheterna och dels köpt nya fastigheter och betalat med aktier i Brinova. Erik Paulsson med bolag äger 45 % och hans namne Selin äger 35 %. Företaget säger sig ha en expansiv strategi och att de ska växa organiskt och och genom förvärv och byggnation. #Floskelvarning

Aktiepappan har dock något av en förkärlek för familjen Paulssons bolag och även om inte Erik Selin (Balder) och hans sätt att bygga företag med hjälp av lånade pengar tilltalar mig så väger Erik Paulssons stabila företagstänk över och aktiepappa kommer teckna aktier i Brinova när de sätts på börsen i höst. Förutsatt att det stämmer att de är på väg dit. Man vet aldrig med rykten men vissa rykten brukar stämma mer än andra och Erik Paulsson är ingen skvallerbytta direkt.

Snarare är han en stabil företagsledare som gång på gång påtalar hur viktigt det är att ha gott om ”hö på loftet” när han talar om bolag och vad han anser om likviditet och sparsamhet. Både uttrycket och sättet att resonera lever sannolikt kvar sedan familjens tid som bönder på den skånska landsbygden.

När det kommer till själva bolaget så har det fått behålla namnet efter Paulssons gamla fastighetsbolag men bolaget i sig är relativt nytt. Man har helt enkelt, bytt, behållit och köpt nya fastigheter runtom i Skåne (med övervikt i Landskorna) och istället för pengar har säljarna fått aktier i Brinova. Nu skall bolaget in på börsen och det verkar som om planen som fanns när man tidigare köpte in fastigheter i bilaget;  ”inga fastighetsägare vill sälja och få betalt i pengar när det är minusränta, men att få aktier i fastighetsbolag med effektiv förvaltning sägs locka” endast härrör från första försäljningen. Nu i andra läget vill man tydligen ha pengar i alla fall när det handlar om att ta in från de nya aktieägarna. Trots denna motsägelse borgar Erik Paulssons inblandning som sagt att detta ändå kan bli en bra affär. Inte minst på kort sikt. De flesta börsnoteringar det senaste året har varit det.

Hade bolaget endast roddats av herr Selin däremot finns det ingen chans att Aktiepappa hade tecknat sig för aktier i bolaget. Detta trots att Erik Selin är en utomordentligt trevlig person och extremt framgångsrik. Det är låneglädjen som hans bolag uppvisat tidigare som skrämmer. Ett annat faktum som skulle kunna tänkas avskräckande är även läget på Brinovas fastigheter. Landskrona är inte direkt något av södra Sveriges högstatusområden och där verkar de flesta fastigheter vara belägna.  Kristianstad och Hässleholm är även de orter med relativt lågt antal studieskulder jämfört med genomsnittet i Sverige om jag minns rätt. Detta behöver dock inte vara någon nackdel ur ett företagsperspektiv. I områden där man betalar för status blir ofta avkastningen lidande. Och trots övervikten på lite enklare området är Vellinge, där några fastigheter ligger tvärtom något som anses ”fint” så en viss blandning av områden råder i Brinovas bestånd.

Sammanfattningsvis kommer Aktiepappa kanske köpa aktier i det som nästintill får betecknas som Stockholmsbörsens nya ”slumlord” Brinova. En slumlord med goda utsikter att tjäna pengar. Och deras snudd på experimentella sätt att köpa fastigheter är bara det intressant nog för att blil intresserad.

Intervju med Brinovas VD

Notering av Brinonva

Skistar

Sedan mycket unga år har aktiepappan och hans båda söner haft ett intresse för skidåkning. Det har blivit vår grej att ett par gånger per säsong åka iväg på grabbresa till fjällen och åka skidor. Vi åker bara i backe, inte på platten. Efter att ha lärt upp båda grabbarna och de var 5 och 7 år så att de klarar sig hjälpligt blev det lite tråkigt i backen. Det gick ju så sakta så aktiepappan dammade av sin gamla snowboard, om man ändå skall åka sakta kan man ju i alla fall köra lite snowboard var tanken. Det tog cirka en minut innan de små också ville åka snowboard så där började allt om med två barn som skulle lära sig åka bräda…

När det kommer till Skistar så hade de för ett gäng år sedan alltid gratis liftkort den dag runt Lucia då de höll årsstämma i Lindvallen. Detta kändes som ett gyllene tillfälle att lära barnen hur det fungerar på årsstämma. När lilleman vid 9 års ålder blivit aktieägare i Skistar var det dags att anmäla sig till årsstämman. Detta var lättare sagt än gjort för hans förmyndare (både mamma och pappa) måste formellt godkänna att han som aktieägare ger fullmakt åt sin pappa att föra hans talan vid stämman. Detta krävdes dessutom för att aktiepappan ens skulle kunna få komma in i lokalen. Vid kontroll och anmälan visade det sig att de ändrat så nu hade de ett erbjudande med övernattning och liftkort i anslutning till stämman istället för gratis liftkort. Detta skulle innebära övernattning i någon form av gemensamt rum med 5 andra. Här kan Skistar förbättra sig.

Efter ett antal mail och skickad fullmakt skulle i alla fall allt vara klart och på Lucia 2014 var det dags för den lilles första stämma. Efter incheckning fick han årsredovisning och lite andra papper. Sen bjöds det på lussekatter och godis. Extremt uppskattat!

Snart intas podiet av Erik Paulsson som är storägare och ordförande i Skistar och 9-åringen sitter och följer med och bläddrar i sina papper för att se vad VD Mats Årjes, Erik Paulsson mfl talar om från podiet. Aktiepappan var såklart stolt som en tupp!

Så här i efterhand har jag insett att det var extremt taktiskt rätt att välja en stämma där Erik Paulsson sitter ordförande. Erik skapar en affärsmässig och seriös men ändå lite lättsam och snarast familjär stämning på sina stämmor vilket uppskattas. Bra jobbat Erik!

Efter avslutad stämma talade vi såklart lite aktier och aktiepappan berättade lite om vilka andra bolag familjen Paulsson driver och har drivit samt varifrån deras pengar kommer och hur de startat Skistar mm. Och vi hann nog inte ens komma ut till backen och leta upp våra vänner, som åkt skidor under tiden vi skött våra aktieägarplikter, förrän den lille aktieklipparen ville köpa aktier i Peab.