torsdag 6 oktober 2016

Bostad som investering


I sitt vardagliga liv jobbar aktiepappa med fastigheter i olika former och därför har jag valt att inte köpa några fastighetsaktier. Jag är alldeles för beroende av den branschen ändå. Vilket för övrigt de allra flesta som äger sin bostad faktiskt tenderar att vara om ni frågar mig. Tänk ett räkneexempel där man äger sin villa värd ca 3 miljoner med en låg belåning på 1,5 miljoner. Då sitter man med 1,5 miljoner netto investerat i en bransch full av svängningar, i alla fall om man ser på det historiskt. Om samma personer även äger aktier för 1,5 miljoner i andra bolag än fastighetsbolag innebär det en 50 %-ig exponering mot fastighetsmarknaden. Det kan kanske räcka kan jag tycka. Om man räknar med lånet så har man istället en ännu större exponering mot fastighetsmarknaden plus att man ju har en risk i och med lånet och allt vad det för med sig. Bor man i en av Sveriges större städer (jag vägrar kalla någon stad i detta land för storstad) så har man sannolikt ännu större exponering mot fastighetsmarknaden. Detta glömmer man ibland när man talar om investeringar, lån och risk.

Det finns en och annan bloggare som gapar sig hesa om vilken extrem bostadsbubbla vi har i Sverige och det intressanta är att de som gapar högst verkar samtliga hyra sitt boende så man undrar ju om det inte kan vara så att de endast talar i egen sak. Det första som kommer på tal när de nämner bubblan är den låga räntan. Visst det är en risk men om vi drar paralleller med senaste riktiga krisen så skedde den på en räntenivå betydligt högre än dagens. I december 1990 låg räntan på ett rörligt bolån på drygt 15 %. Därmed inte sagt att en räntehöjning inte kommer påverka plånboken hos bostadsägarna. Och eftersom priserna på såväl aktier som bostäder går upp och ner så kan vi räkna med att priserna kommer falla vid olika tidpunkter men så länge man inte blir tvingad att sälja så kan man som förstagångsköpare bara hoppas på en nedgång för om marknaden går ner 10 % på den etta man just köpt så har den även gått ner 10 % på den tvåa eller trea man vill köpa istället och då blir det billigare att byta upp sig. Ungefär som att köpa utdelningsaktier.

Och om man är en ivrig amorterare kan man i slutändan sitta med ett betalt boende och bo väldigt väldigt billigt. Det är väl ändå den bästa pensionsförsäkringen av alla? Man ska inte spekulera i sitt boende eller göra affär på det om ni frågar mig men om man kan ordna så man bor bra och billigt så har man kommit en bra bit på vägen om man siktar till att skaffa sig frihet och en bra ekonomi.

Nog om privatbostäder för stunden. Antagligen kommer jag tillbaka till ämnet. Aktiepappa sitter i alla fall tungt i fastighetsbranschen sedan tidigare för att sprida riskerna och möjligheterna väljer jag att göra mina börsinvesteringar i andra bolag än just fastighetsbolag.

Idag plingade det dock till i Avanza-appen. Larmet gick på Castellum. Denna traditionella utdelare som är svår att tycka illa om. Trots ovanstående blev jag lockad att köpa men tvekar ändå. Samma gäller egentligen även för Brinova. Brinova är vad jag skulle kalla en ”slumlord” som ägs av Erik Paulsson (fd PEAB, Skistar mm) och Erik Selin (Balder). Lite mer info om Brinova finns här

10 kommentarer:

  1. Har själv egentligen inget emot fastighetsaktier trots att jag äger mitt boende. Jag är däremot skeptisk om jag skulle få så bra avkastning om jag investerade i fastigheter idag. Fastigheter har gett en enorm avkastning de sista 25 åren. Men så har räntan gått ner så mycket det går. Detta har ju hjälpt fastigheter/fastighetsaktier att gå långt bättre än aktier. Historiskt längre tillbaka har aktier gått bättre. Jag tycker personligen att bubblan borde spricka snart. Lite sämre konjunktur och lite räntehöjning kan nog slå hårt på de flesta typer av fastigheter. Ser bara min egen bostadsrätt som ökat ca 100% på 2,5 år. Det är på gränsen att man blir sugen att sälja sitt eget boende. Hade jag ägt fastighetsaktier just nu hade jag nog haft svårt att sitta still i båten och risken skulle bli att jag skulle sålt. Mvh Slimis

    SvaraRadera
  2. Det är ingen bubbla som kommer spricka. Var lugn. Det kan gå ner ett antal procent men så länge man inte behöver sälja är det lugnt. Jag ser det som en utdelningsinvestering som sagt.

    Det fina med fastigheter är att det tillverkas inga nya så det är något av en bristvara. Iaf om de ligger vettigt.

    SvaraRadera
  3. Det är ingen bubbla som kommer spricka. Var lugn. Det kan gå ner ett antal procent men så länge man inte behöver sälja är det lugnt. Jag ser det som en utdelningsinvestering som sagt.

    Det fina med fastigheter är att det tillverkas inga nya så det är något av en bristvara. Iaf om de ligger vettigt.

    SvaraRadera
  4. Äger man bostaden så kanske det känns billigt, många glömmer kanske dock alternativkostnaden vilket kan vara att istället ha ett större investerat kapital. Har ingen poäng med detta egentligen, annat än att man nog ska vara försiktig att kalla det billigt :)

    SvaraRadera
  5. Njae, hyr du bostaden så betalar du en avkastning till fastighetsägaren så jag anser att det är billigt när man dels slipper göda storbanken med ränta och dels slipper betala avkastning till en hyresvärd.

    Dessutom bör man se ett bostadsköp som en långsiktig investering och räntorna har varit högre än idag (4,8 % så sent som 2011/2012) om om man slipper betala en ränta på 4,8 % så är det ungefär som en investering som ger en direktavkastning på 3% och det är väl rätt okej?

    Men du har helt rätt i att man ska räkna på även det!

    SvaraRadera
  6. Jag tycker det du skriver känns sunt. Jag var tidigare av uppfattningen att det kan vara en "bubbla" men har mer börjat tänka att det kanske är en kvävd bostadsmarknad som nu går tillbaka till mer rimliga värderingar. I så fall ska bostadspriserna upp i många år till. Men om du jobbar i fastighetsbranschen vet du säkert mer om det än jag. Jag kanske har lyssnat för mycket på Jan Jörnmark. :)

    Som ung, "fattig" student hyr jag min bostad, men har inget emot att köpa i framtiden. Men det kanske får ta några år så man har en trygg pengahög först och slipper ta så höga bolån.

    SvaraRadera
  7. Lyssnar du på Jan Jörnmark så är du nog mer upplyst än de allra flesta i detta landet. Han har koll på läget den killen och han har såväl statistik som gedigen kunskap som backar upp hans synpunkter.

    Helt klart är dock att vi får räkna med svängningar på bostadsmarknaden precis som på börsen. Klarar man inte en nedgång på 20 % alternativt en ränta på 5-6 % så ska man inte köpa fastigheter anser jag. Samma med aktier.

    SvaraRadera
  8. Jag har funderat i samma banor måste jag erkänna, investeringen i bostaden här i Stockholm ger mig inget direkt incitament att köpa in mig i ex Huvudstaden. Däremot sitter jag med en liten post Castellum trots mina tankar. Försöker intala mig att de varit stadiga utdelningshöjare och att deras innehav även är utanför Sthlm. Vet inte om det håller i rätten men men =)
    Bostadsbubbla tror jag inte på i den bemärkelsen. Finns för få bostäder, byggs för lite, och det här missar folk; bankerna räknar på 6-8% kalkylränta, 2 alt 1% amortering och skuldkvoter som bör ligga kring 5-6. De som beviljas lån idag ska i praktiken klara en sättning i bostadsmarknaden utan att tvingas säljas. At least in theory =) Mvh KTD
    Tack för ett intressant inlägg!

    SvaraRadera
  9. Tack Aktiepappa - jag tillhör en sällsynt(?) skara som amorterar på bostaden så som en del av 'sparandet'. Lägre risk finns inte och den kan på sikt 'generera' 3% eller mer per år. :)

    Ärligt talat så ser jag inte alls på boendet som en investering, blott en kostnad. Måste bo, trots allt.

    SvaraRadera
  10. Vi verkar vara flera som tänker ganska lika. Jag gillar Knegs tankar om att hur banken resonerar. Det är faktiskt så att banken till stor del redan har skuldkvotstak mm trots att det ännu inte lagstiftats om det. Samma gällde med amorteringskravet som infördes och sannolikt var det detta faktum som innebar att marknaden endast reagerade marginellt när reglerna trädde i kraft i juni.

    Jag tycker att alla som har ett bolån bör göra som Per och amortera. Det är ett mycket bra sparande på sikt. Det ger även en god nattsömn vilket ofta är viktigare än pengar. Tänk den som köper fonder för pengarna istället och så rasar börsen med 42 % likt den gjorde 2008. Inget roligt läge.

    SvaraRadera