tisdag 18 juli 2017

Gör verkligen fastighetsbolagen vinst?

Som de flesta vet måste noterade fastighetsbolag värdera sina fastigheter och ta upp värdeförändring av sina fastigheter i årsredovisningen. Själv har vi till stor del valt att inte investera i fastighetsbolag då vi redan sitter ganska hårt exponerade mot fastighetsmarknaden via direktägande i fastigheter. I onoterade bolag behöver man inte ta upp orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen vilket jag tycker är bra. Då behöver man dels inte betala skatt på pengar som inte finns och dessutom blir inte bokslutet missvisande.


Risker i fastighetsbolag

Jag har roat mig med att titta på årsredovisningen för Wallenstam och denna årsredovisning har fått stå modell för detta inlägg. Det finns kanske bättre exempel och vi välkomnar era kommentarer om ni har input i ämnet. Tills vidare använder vi som sagt Wallenstams årsredovisning för 2016.

Hyresintäkter:                             1.600.000.000
Driftkostnader:                             -434.000.000
Orealiserad värdeförändring       3.470.000.000
Resultat före skatt                       4.198.000.000

Skatt                                              -850.000.000
Resultat                                        3.348.000.000

Risk nr 1
Enkelt beräknat kan man säga att utan den där posten ”orealiserad värdeförändring” hade Wallenstam redovisat ett minusresultat. Det är inte hela sanningen för då hade inte skatten blivit så hög som den är men ni kan ändå se vilken stor skillnad denna fiktiva post i årsredovisningen skapar. 

Vi kan tänka oss att fastighetsmarknaden viker och vi ser en nedgång motsvarande den uppgång i värden som vi såg 2016. Det skulle innebära att resultatet skulle visa sig vara 3.470.000.000 kr lägre för Wallenstam trots att verksamheten i övrigt rullar på precis lika bra som den gjort tidigare. Och ännu värre om värdet på fastigheterna skulle går ner ett år. Då hade det sett riktigt illa ut. För att inte tala om hur illa det skulle bli om/när räntan går upp samtidigt som värdet på fastigheterna går ner. Då kommer vinsterna försvinna ganska snabbt vilket sannolikt kommer påverka kurserna för fastighetsbolagen.

Jag menar om vi nu ser att marknaden värderar ett bolag som tex Castellum som trots att de lämnar en riktigt bra rapport i veckan knappt går upp. På en månad har Castellum tappat 7,7 %. Tänk då hur kursen kommer se ut om ovanstående scenario inträffar.  

Risk nr 2

Om vi tittar vidare på senaste veckans rapporter om bostadspriser så ser vi en nedgång med 1 % på bostadspriserna i Riket, Centrala Stockholm, Stor-Stockholm och Centrala Göteborg medan Stor-Göteborg och Malmö ligger oförändrat. Okej att det handlar om statistik för en svag sommarmånad med förhållandevis låg omsättning men det går inte att bara skaka av sig ett trendbrott hur enkelt som helst heller.  

Nu gäller denna statistik privatägda bostäder vilket gör att det blir lite äpplen och päron i det hela men i längden följer de ändå varandra någorlunda.

Risk nr 3

Nästa del i risken är den utredning som Magdalena Andersson & company jobbar med för tillfället som går under benämningen ”paketeringsutredningen”. Den är just nu ute på remiss och nuvarande förslag innebär att man får betala lagfartskostnad även om man köper fastigheter i bolagsform. Det är en rimlig regel som finns i andra länder. Men tro inte att Magdalena och hennes crew från  bland annat Miljöpartiet nöjer sig där. Nej, de vill gå ett steg längre och tvinga den som köper en fastighet att först skatta fram pengarna som de köper för i bolaget. Man ska alltså betala en fiktiv skatt innan man köper. Självklart kommer detta förslag ha en prishämmande effekt på fastighetspriserna då köparna kommer tvingas betala skatt på pengarna innan de köper. Om det här förslaget går igenom kommer det i sin tur aktivera den risk vi nyss skrev om ovan. 

Risk nr 4

Den sista men inte minsta risken vi ser på fastighetsmarknaden just nu är det förslag till begränsning i avdrag för räntor för bolag som regeringen jobbar med parallellt med allt detta. Nuvarande förslag innebär att man endast ska få dra av räntor i förhållande till omsättningen. Inga belopp är i dagsläget kommunicerade men man tror på ca 30 % och detta skulle slå hårt mot fastighetsbolag. Det talas om att detta dessutom skall bli en schablonavdrag som alla företag får göra vilket i sin tur skulle straffa högt belånade fastigheter mest men alla fastighetsbolag skulle få högre skatt medan obelånade företag skulle gynnas genom att de får göra avdrag för kostnader de inte ens betalat. Helt idiotiskt kan man tycka men den här typen av regler finns redan i flera Europeiska länder och EU driver på denna utveckling vilket får oss att tro att den kommer bli verklighet. 

Sammanfattningsvis ser vi alltså fyra överhängande risker med fastighetsbolag och i dagsläget avstår vi vidare investeringar i noterade fastighetsbolag. Aktieflickvännens köp i Castellum det senaste får ses som ett olycksfall i arbetet.
  1. Nuvarande vinster är missvisande pga orealiserade värdeförändringar
  2. Stundande prisnedgång
  3. Politisk risk nr 1; Paketeringsutredningen
  4. Politisk risk nr 2; Ränteavdragsförändring


Hur gör ni med fastighetsinvesteringar?



7 kommentarer:

  1. Intressant inlägg. Min teori är att det blir som vanligt med regleringen av bankerna och nya skatter. Myndigheterna kommer inte stoppa innan de orsakar den krasch de tror sig avvärja, precis det som skedde i Norge och där fick de sedan tvärvända i besluten. Mvh https://investera-pengar.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det finns mycket som tyder på att våra politiker kämpar på för att skapa just det de säger sig försöka undvika. Det gäller i många frågor.

      Radera
  2. Just nu är jag neutral till fastighetsaktier överlag. Vill gärna att värderingarna ska komma ner en bit om jag ska investera i sektorn igen. Har framförallt Hufvudstaden på bevakning men även Lundbergsföretagen, Castellum och Wallenstam är intressant till rätt pris. Skulle det bli rea inom fastighetssektorn är risken stor att jag köper in dessa bolag igen :-)

    Mvh Slimis

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror du gör rätt. Här blir det inga nya investeringar i fastighetsbolag innan det politiska läget klarnat. Vissa av de nya reglerna de jobbar på är extremt företagsfientliga.

      Radera
  3. Personligen ser jag inte att fastigheterna samt deras värden går upp i rök. Inte heller kommer det att finnas för få som vill köpa/hyra. Visst kommer det att svänga men på lång sikt kommer det förmodligen gå som det hittills gått. Ser alltså inte större risker i fastigheter än inom t.ex. finans i övrigt.

    Men jag blir inte klok på de starka motsättningarna inom bloggsfären gentemot skatt. Jag vill inte heller betala mer än jag måste men jag har svårt att hävda att jag betalar för mycket.

    Översynen från regeringen samt EU tittar ju till stor del på hur företagen skatteplanerar för att betala så lite skatt som möjligt; exempel http://cfoworld.idg.se/2.13965/1.504994/att-tanka-pa-vid-paketering-och-forsaljning-av-fastigheter

    Med tanke på att vi lever i Sverige som har valt att genom skatter finansiera stora delar av vår välfärd så att alla kan födas, växa upp, få utbildning, bli omvårdad och skyddad utan särskiljning känns det väldigt fel när de pengar vi "ger" till bolag inte återförs enligt den överenskomna modellen.

    Som privatperson är det min skyldighet att vara införstådd i de regler, för t.ex. sparande medels aktier, som är applicerbara. Varför skulle företag, i alla dess former, vara undantagna vissa regler?

    Mvh. Marty

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Marty, jag tror som du; att det alltid kommer finnas en efterfrågan på bostäder och att värdena till stora delar är bestående. Men tittar man på den skatt som tas ut idag och som planeras att tas ut i framtiden så är den inte beroende på vinster utan på tänkta värdeökningar. Alltså vinster som inte finns och kanske aldrig kommer finnas. Dessutom planerar man schablonbeskattning vilket är något du inte betalar som privatperson. Fastighetsbolag betalar redan fastighetsskatt och inkomstskatt utöver vänlig bolagsskatt så nej det handlar absolut inte om att vara undantagen!

      Läs gärna på hur beskattningen av fastighetsbolag ser ut. Bland annat betalar de 4,25 % på köpeskillingen i skatt (lagfart) medan privatpersoner betalar 1,5 %. Och givet de högre värdena på fastigheterna bolag normalt köper så kan du lätt räkna ut att de inte är 'undantagna' alls.

      Det handlar bara om att jag tycker att man ska beskatta dem likt andra företag.

      Radera
  4. Är också lite skeptisk till fastighetsbolagen just nu, en räntehöjning som sammanfaller med fallande börs blir inte rolig som aktieägare i dem bolagen är min tanke, så sålde alla för ett tag sedan. Finns aktier jag tror mer på just nu.

    SvaraRadera