Halverad kö till hyresrätter

Jag kan halvera kötiderna för hyresrätter!

Dessutom kan jag göra det samtidigt som ingen behöver få höjd hyra och ingen behöver flytta! Vad säger ni om det? Är det en långtgående helt galen idé som jag har eller är jag så smart att jag räknat ut någon okänd formula som förtjänar ett nobelpris? Inte alls! Läs vidare så kommer ni få alla svar men först vill jag förklara lite hur det fungerar och varför jag känner mig lämpad att uttala mig. Jag vet att många är vana vid att höra andra uttala sig kring bostadsmarknaden och många tycker sig vara experter och för mig som arbetar med detta och är extremt aktiv i branschföreningar mm finns det många gånger anledning att ta sig för pannan och räkna till 10….eller 1000 för att inte brinna av. Hela Sverige är full av experter inom området och då har vi inte ens börjat med de helt inkompetenta personerna hos Hyresgästföreningen eller deras knähundar politikerna.

Ni ska få följa med en dag i min vardag först. Jag arbetar sedan över 15 år som egen företagare i fastighetsbranschen. Det är det här jag studerat till och jobbat med hela mitt liv. Långt innan jag var klar med studierna faktiskt. Jag kan en del om aktier och även om annat med såklart men inget område kan jag och brinner för likt fastigheter och bostäder. Jag träffar och pratar med boende, bostadssökande, branschföreträdare, Hyresgästförening, byggare, kommunala tjänstemän inom bostadsområdet mfl varje dag i mitt liv. Varje dag innebär varje dag. Även helgdagar och under semester och julledighet faktiskt.

Mina fastigheter ligger på bra ställe av Göteborg, inte Vasastan eller Linné men strax intill. För er som vill ha en jämförelse skulle jag säga att de motsvarar Bromma och Solna ungefär. Samtliga lägenheter är byggda från 20-talet fram till slutet av 40-talet vilket gör dem förhållandevis vackra. Jag har dem självklart i gott skick för det är hemskt tråkigt att jobba med fula saker och det är faktiskt pinsamt att hyra ut lägenheter i sunkiga hus. Jag har inga problem att hyra ut de här lägenheterna. Verkligen inte! När jag publicerar en lägenhet på Boplats (Göteborgs bostadskö) har jag ungefär 2000 sökande på en lägenhet som ligger ute i 2 dagar. Och då har jag ändå begränsat hårt i vilka som får söka. Man kan göra så i Boplats system. Jag har begränsat antal boende, ålder, inkomst, icke arbetande eller studerande, tagit bort alla rökare samt alla med betalningsanmärkning. Och ändå har jag alltså 2000 personer som kan och har sökt lägenheten aktivt. På två dagar! Är det någon som förstår att något är fel då? Och jag vet vad felet är. Det vet ni alla men ingen vill ta tag i problemet.

Vi har en hyreslagstiftning i Sverige som är fullständigt föråldrad. Hyresregleringen infördes på 40-talet för att rädda boende under kriget och sedan har den fått leva kvar. Alla andra länder har avvecklat den men inte Sverige. Det har gett oss världens längsta köer till en hyreslägenhet. Men de få som verkligen får en lägenhet via kön har låg hyra. Det är som ett lotto och jag tycker att ni som tycker att vi ska ha billiga hyresrätter i Sverige ska fråga er om det är värt att ha ett system som uppenbarligen inte fungerar för att ett fåtal personer ska få ”vinna på lotto” och få en billig lägenhet. Under tiden bor vuxna hemma hos sina föräldrar, separerade par bor ihop och vänner bor inneboende hos varandra. Och då har vi inte ens nämnt alla de unga och vuxna som hoppar runt bland olika andrahandskontrakt. Jag har själv exempel på folk som bor 8 personer på 59 kvm och jag vet en familj som huserar den ena partens syster med hennes barn i sin tvåa. För att alla dessa ska få en ärlig chans till en egen långsiktig bostad kanske det kan vara värt att de får betala en lite högre hyra?

Det finns nämligen ett enkelt sätt att lösa detta men det kommer att, för att citera Stalin, krävas att man knäcker några ägg för att göra omeletten.

1. Erbjud alla, ALLA, som bor i andra hand att ta över kontraktet över en natt.
2. Ta bort rätten att hyra ut lägenheter i andra hand.

Det här kommer innebära att de personer som står i kö kommer halveras för mer än hälften av de som söker lägenhet (i alla fall hos mig) bor i andra hand. Jag har ingen statistik på det men i branschen är man rätt överens om att det är betydligt fler än så men vi håller oss till 50 % så har vi inte räknat för högt. Om dessa personer skulle få en lägenhet att bo i långsiktigt skulle de sluta jaga nya lägenheter. Kombinerar man det med att sluta erbjuda möjligheten att hyra ut i andra hand skulle man mer än fördubbla antalet bostäder som erbjuds via kösystemet. Det här är faktiskt enkla systemändringar som skulle få konsekvenser för de som idag hyr ut sin lägenhet i andra hand för att studera i andra städer eller som arbetar tillfälligt på annan ort mm, ja. Men är det rimligt att vi låter ett helt land lida för att några få ska få det gynnsamt? Det är dessutom så att när personerna som studerat eller arbetat tillfälligt skulle få mycket bättre chanser att hyra något när de väljer att flytta tillbaka. Köerna skulle nämligen vara hälften så korta och de erbjudna lägenheterna skulle vara dubbelt så många. Visst låter det bra?!

Vi har dessutom att system som tillåter att man som andrahandshyresgäst betalar en högre hyra än vad den ursprungliga hyran är. Man får normalt ta 10-15 % extra om lägenheten är möblerad vilket oftast innebär en rullgardin och två pinnstolar som snabbt ställs ner i källarförrådet. Dessutom är det många som tar betydligt mer än 15 % tillägg och därmed tjänar pengar skattefritt på sin hyresrätt. Hade de pengarna istället hamnat hos fastighetsägaren hade det betalats skatt på dem och då hade även samhället tjänat på det.

Läs mer om bostäder på Aktiepappa

Varför har vi bostadsbrist?

Gör verkligen fastighetsbolagen vinst?

Som de flesta vet måste noterade fastighetsbolag värdera sina fastigheter och ta upp värdeförändring av sina fastigheter i årsredovisningen. Själv har vi till stor del valt att inte investera i fastighetsbolag då vi redan sitter ganska hårt exponerade mot fastighetsmarknaden via direktägande i fastigheter. I onoterade bolag behöver man inte ta upp orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen vilket jag tycker är bra. Då behöver man dels inte betala skatt på pengar som inte finns och dessutom blir inte bokslutet missvisande.

Risker i fastighetsbolag

Jag har roat mig med att titta på årsredovisningen för Wallenstam och denna årsredovisning har fått stå modell för detta inlägg. Det finns kanske bättre exempel och vi välkomnar era kommentarer om ni har input i ämnet. Tills vidare använder vi som sagt Wallenstams årsredovisning för 2016.

Hyresintäkter:                             1.600.000.000

Driftkostnader:                             -434.000.000

Orealiserad värdeförändring       3.470.000.000

Resultat före skatt                       4.198.000.000

Skatt                                              -850.000.000

Resultat                                        3.348.000.000

Risk nr 1

Enkelt beräknat kan man säga att utan den där posten ”orealiserad värdeförändring” hade Wallenstam redovisat ett minusresultat. Det är inte hela sanningen för då hade inte skatten blivit så hög som den är men ni kan ändå se vilken stor skillnad denna fiktiva post i årsredovisningen skapar. 

Vi kan tänka oss att fastighetsmarknaden viker och vi ser en nedgång motsvarande den uppgång i värden som vi såg 2016. Det skulle innebära att resultatet skulle visa sig vara 3.470.000.000 kr lägre för Wallenstam trots att verksamheten i övrigt rullar på precis lika bra som den gjort tidigare. Och ännu värre om värdet på fastigheterna skulle går ner ett år. Då hade det sett riktigt illa ut. För att inte tala om hur illa det skulle bli om/när räntan går upp samtidigt som värdet på fastigheterna går ner. Då kommer vinsterna försvinna ganska snabbt vilket sannolikt kommer påverka kurserna för fastighetsbolagen.

Jag menar om vi nu ser att marknaden värderar ett bolag som tex Castellum som trots att de lämnar en riktigt bra rapport i veckan knappt går upp. På en månad har Castellum tappat 7,7 %. Tänk då hur kursen kommer se ut om ovanstående scenario inträffar.  

Risk nr 2

Om vi tittar vidare på senaste veckans rapporter om bostadspriser så ser vi en nedgång med 1 % på bostadspriserna i Riket, Centrala Stockholm, Stor-Stockholm och Centrala Göteborg medan Stor-Göteborg och Malmö ligger oförändrat. Okej att det handlar om statistik för en svag sommarmånad med förhållandevis låg omsättning men det går inte att bara skaka av sig ett trendbrott hur enkelt som helst heller.  

Nu gäller denna statistik privatägda bostäder vilket gör att det blir lite äpplen och päron i det hela men i längden följer de ändå varandra någorlunda.

Risk nr 3

Nästa del i risken är den utredning som Magdalena Andersson & company jobbar med för tillfället som går under benämningen ”paketeringsutredningen”. Den är just nu ute på remiss och nuvarande förslag innebär att man får betala lagfartskostnad även om man köper fastigheter i bolagsform. Det är en rimlig regel som finns i andra länder. Men tro inte att Magdalena och hennes crew från  bland annat Miljöpartiet nöjer sig där. Nej, de vill gå ett steg längre och tvinga den som köper en fastighet att först skatta fram pengarna som de köper för i bolaget. Man ska alltså betala en fiktiv skatt innan man köper. Självklart kommer detta förslag ha en prishämmande effekt på fastighetspriserna då köparna kommer tvingas betala skatt på pengarna innan de köper. Om det här förslaget går igenom kommer det i sin tur aktivera den risk vi nyss skrev om ovan. 

Risk nr 4

Den sista men inte minsta risken vi ser på fastighetsmarknaden just nu är det förslag till begränsning i avdrag för räntor för bolag som regeringen jobbar med parallellt med allt detta. Nuvarande förslag innebär att man endast ska få dra av räntor i förhållande till omsättningen. Inga belopp är i dagsläget kommunicerade men man tror på ca 30 % och detta skulle slå hårt mot fastighetsbolag. Det talas om att detta dessutom skall bli en schablonavdrag som alla företag får göra vilket i sin tur skulle straffa högt belånade fastigheter mest men alla fastighetsbolag skulle få högre skatt medan obelånade företag skulle gynnas genom att de får göra avdrag för kostnader de inte ens betalat. Helt idiotiskt kan man tycka men den här typen av regler finns redan i flera Europeiska länder och EU driver på denna utveckling vilket får oss att tro att den kommer bli verklighet. 

Sammanfattningsvis ser vi alltså fyra överhängande risker med fastighetsbolag och i dagsläget avstår vi vidare investeringar i noterade fastighetsbolag. Aktieflickvännens köp i Castellum det senaste får ses som ett olycksfall i arbetet.

1. Nuvarande vinster är missvisande pga orealiserade värdeförändringar
2. Stundande prisnedgång
3. Politisk risk nr 1; Paketeringsutredningen
4. Politisk risk nr 2; Ränteavdragsförändring

Hur gör ni med fastighetsinvesteringar?