Där sprack bostadsbubblan - eller?

Rubriker med bostadsbubbla och fastighetskriser avlöser varandra men hur ser det ut egentligen och vart är vi på väg?`

När media skriver om fastighetsmarknaden handlar det oftast om privatbostäder. Dessa bostäder är mest känsloladdade och det är naturligt att debatten landar där. Dock upplever jag att man den senaste tiden blandat in nybyggda privatbostäder i denna debatt på ett lite oroande sätt. Nybyggda privatbostäder har i storstäderna varit föremål för ganska omfattande spekulation där privatpersoner tecknar sig för en lägenhet som de sedan säljer direkt efter inflytt. Med god vinst i de flesta fall.

Men så kom hösten 2017. Och vinsterna uteblev. Dock har jag faktiskt inte hört om särskilt många som förlorat på den typen av affär. Det finns säkert några men de flesta kommer ur det hela med näsan över vattenytan och de lär inte göra om försöket att tjäna snabba pengar på det sättet igen. Bra för marknaden hävdar jag. Dessutom har byggbolagen dragit i bromsen en aning och delvis omvandlat bostadrätter till hyresrätter mm. Också det är bra och ett tecken på en väl fungerande marknad.

Amorteringskrav

1 mars trädde de nya amorteringskraven i kraft och det gjorde att många vill sälja sina lägenheter innan dess. Ivrigt påhejade av media som skrämdes med att amortering är något ´hemskt. Utbudet på Hemnet fullständigt exploderade vilket fick till följd att bostäderna inte såldes för köparna kunde spela ut de olika bostäderna mot varandra. Och så kom det ut nya bostäder som fyllde på utbudet ännu mer. Spiralen såg oroväckande ut för de som ville sälja och många trodde att detta var början på bostadsbubblan som sprack.

Men sen hände något. När amorteringskravet börjat gälla minskade utbudet. Och det minskade rejält. 30 % färre lägenheter låg på Hemnet veckan efter amorteringkravet jämfört med före amorteringskravet. Observera att denna statistik gäller innerstaden i Stockholm och Göteborg men det är också där överutbudet varit som värst. Detta är intressant tycker vi och om man går tillbaka till företagsekonomins grunder så borde en minskad tillgång men en oförändrad efterfrågan leda till att priserna nu går upp. Jag roade mig med att göra en värdering av en fastighet i Göteborg via ett värderingsverktyg som jag har tillgång till via mitt företag och gissa om jag blev förvånad när jag såg att det datorgenererade värdet vikt uppåt. Mycket oväntat faktiskt.

Nu ska vi inte ropa att faran är över för tidigt men det faktum att den underliggande drivkraften i fastighetspriserna; bostadsbristen, ännu inte ändrats gör att det mycket väl kan vara så att vi står inför en fortsatt uppgång på bostadsmarknaden. Den som lever får se.

Läs mer om bostadsmarknaden här på Aktiepappa

Hur hög var räntan 2011?
Gör fastighetsbolagen verkligen vinst?
Varför har vi bostadsbrist?
Hur lång kan en bostadsbubbla vara?

Bostad som investering

I sitt vardagliga liv jobbar aktiepappa med fastigheter i olika former och därför har jag valt att inte köpa några fastighetsaktier. Jag är alldeles för beroende av den branschen ändå. Vilket för övrigt de allra flesta som äger sin bostad faktiskt tenderar att vara om ni frågar mig. Tänk ett räkneexempel där man äger sin villa värd ca 3 miljoner med en låg belåning på 1,5 miljoner. Då sitter man med 1,5 miljoner netto investerat i en bransch full av svängningar, i alla fall om man ser på det historiskt. Om samma personer även äger aktier för 1,5 miljoner i andra bolag än fastighetsbolag innebär det en 50 %-ig exponering mot fastighetsmarknaden. Det kan kanske räcka kan jag tycka. Om man räknar med lånet så har man istället en ännu större exponering mot fastighetsmarknaden plus att man ju har en risk i och med lånet och allt vad det för med sig. Bor man i en av Sveriges större städer (jag vägrar kalla någon stad i detta land för storstad) så har man sannolikt ännu större exponering mot fastighetsmarknaden. Detta glömmer man ibland när man talar om investeringar, lån och risk.

Det finns en och annan bloggare som gapar sig hesa om vilken extrem bostadsbubbla vi har i Sverige och det intressanta är att de som gapar högst verkar samtliga hyra sitt boende så man undrar ju om det inte kan vara så att de endast talar i egen sak. Det första som kommer på tal när de nämner bubblan är den låga räntan. Visst det är en risk men om vi drar paralleller med senaste riktiga krisen så skedde den på en räntenivå betydligt högre än dagens. I december 1990 låg räntan på ett rörligt bolån på drygt 15 %. Därmed inte sagt att en räntehöjning inte kommer påverka plånboken hos bostadsägarna. Och eftersom priserna på såväl aktier som bostäder går upp och ner så kan vi räkna med att priserna kommer falla vid olika tidpunkter men så länge man inte blir tvingad att sälja så kan man som förstagångsköpare bara hoppas på en nedgång för om marknaden går ner 10 % på den etta man just köpt så har den även gått ner 10 % på den tvåa eller trea man vill köpa istället och då blir det billigare att byta upp sig. Ungefär som att köpa utdelningsaktier.

Och om man är en ivrig amorterare kan man i slutändan sitta med ett betalt boende och bo väldigt väldigt billigt. Det är väl ändå den bästa pensionsförsäkringen av alla? Man ska inte spekulera i sitt boende eller göra affär på det om ni frågar mig men om man kan ordna så man bor bra och billigt så har man kommit en bra bit på vägen om man siktar till att skaffa sig frihet och en bra ekonomi.

Nog om privatbostäder för stunden. Antagligen kommer jag tillbaka till ämnet. Aktiepappa sitter i alla fall tungt i fastighetsbranschen sedan tidigare för att sprida riskerna och möjligheterna väljer jag att göra mina börsinvesteringar i andra bolag än just fastighetsbolag.

Idag plingade det dock till i Avanza-appen. Larmet gick på Castellum. Denna traditionella utdelare som är svår att tycka illa om. Trots ovanstående blev jag lockad att köpa men tvekar ändå. Samma gäller egentligen även för Brinova. Brinova är vad jag skulle kalla en ”slumlord” som ägs av Erik Paulsson (fd PEAB, Skistar mm) och Erik Selin (Balder). Lite mer info om Brinova finns här.