Årsstämma Castellum

22 mars håller Castellum årsstämma i Chalmers lokaler i Göteborg

Självklart är Aktiepappa och Aktieflickvännen på plats när det är stämma på hemmaplan i ett av portföljbolagen. Sedan tidigare har vi haft lite kontakt med några av våra Twitterpolare och i lobbyn, som för övrigt designats av en av Göteborgs mest kända arkitekter Gert Wingårdh, träffar vi ganska snart bloggkollegan Snackar goja och Twitterprofilen Dividend Hustler. Trevliga killar som lärt känna varandra genom finanstwitter.

Förtäring

Vi lämnar killarnas trevliga sällskap för att titta till förtäringen. Det bjuds på två sorters wraps. En med lax och en med någon form av skinkost och kikärtor. Till wrapsen bjuds det på bubbel, öl eller vatten. Eller alla tre för det är fri tillgång. Generöst och trevligt. Det finns även kaffe och kladdiga chokladbitar.

Betyget för maten blir blygsamma 2 av 5 och då är det faktiskt bubblet som räddar situationen från att bli 1 av 5. Credd att man i alla fall försöker med något lite modernare som wrap även om det känns en aning 1999. Vid buffén träffar vi ännu en gammal bloggarvän. Nämligen Att välja lycka som är en blogg vi ofta och länge läst. Det visar sig att detta är en lika anonym som trevlig bloggare och vi rör oss sakta in till stämmolokalen tillsammans. Det är svårt att få plats och till slut får vi vänligt be ett par farbröder flytta runt lite för att friställa tre lediga platser åt oss. Vi kan konstatera att stämma är välbesökt och det är i princip fullsatt i lokalen. Det verkar helt klart lovande.

Stämman

Stämman börjar med att det väljs ordförande för stämman och här märks det att det är advokattätt i lokalen för man följer de riktlinjer som gäller för svensk kod bolagsstyrning för valberedningen föreslår en extern och oberoende person som stämmoordförande. En advokat vid namn Sven Unger väljs. Sven visar sig kunna kombinera seriositet och kunskap med en lite humoristisk sida och när stämman ska avslutas gör han det med en dikt. Mycket imponerande!

Stämman fortsätter med att Castellums ordförande Charlotte Strömberg redogör för Castellum och dess räkenskapsår. Denna del har Charlotte valt att lägga upp som en meny med en förrätt, huvudrätt och en efterrätt.

Charlotte är särskilt stolt över det faktum att Castellums samtliga aktier är på marknaden sk free float samt över Castellums hållbarhetsarbete. Och här får vi hålla med. Deras hållbarhetsarbete håller hög klass! Charlotte förklarar också att man tycker att det är viktigt med en start balansräkning. Detta är något som vi på Aktiepappa är svaga för; starka balansräkningar och det är också anledningen till att Aktieflickvännen valt att investera i Castellum.

Nästa talare är Henrik Saxborn (VD) och Henrik är inte direkt någon muntergök men han är en god talare och lyckas faktiskt vara lite humoristisk ändå. På ett seriöst sätt levererar han ett par riktigt lustiga eufemismer med en torr glimt i ögat. Några av citaten som Henrik levererar är: ”Vi är största producenten av kontorsyta i Sverige” ”hållbarhet är lönsamt” ”under 2017 var 3000 kontrakt under omförhandling”. Det senaste är något riktigt bra för det visar hur flexibla lokalhyreskontrakt är. Bland annat är detta viktigt vid ränteuppgångar. Då går det att förhandla upp hyra för att möta detta och det i sin tur gör fastighetsbolag med hyreslokaler lite mindre känsliga för räntehöjningar. Henrik verkar vara en både kunnig och jordnära kille och det enda dåliga vi kan notera om honom är att han tydligen är Gaisare.

Revisorn från Deloitte levererar såklart en helt ren revisionsberättelse och han gör ett så gott jobb man kan begära från en revisor. Jag menar den delen av stämman är svår att lyfta till några högre höjder.

Så småningom ska det väljas styrelse och valberedningen har haft ett enkelt jobb den här gången för samtliga ledamöter väljs om. Vi konstaterar också att såväl styrelse som ledningsgruppen i Castellum är helt jämlika. Bra jobbat av valberedningen att prestera den massiva komptens som styrelsen besitter samtidigt som man fått in mångfalden. Bland annat en fd minister och styrelseledamöter som även sitter i styrelser för Skanska, Bonnier, Svenskt näringsliv, JM, Telia, Industrivärden, Clas Ohlson, Ratos mm. Det enda oroande med styrelsen är att Charlotte Strömberg sitter i förlustbolagen Ratos och Clas Ohlsons styrelse men det är antagligen en tillfällighet.

Styrelsen blir riktigt belönad för sitt arbete och ordförande cashar in en dryg miljon på sina uppdrag i Castellum. Övriga ledamöter drar in knappt en halv miljon. Det är lite i högsta laget om du frågar mig men vill man ha kompetens så antar jag att man får betala. Intressant när det kommer till ersättningar är att Castellums ledningsgrupp investerar 50 % av sina rörliga ersättningar i Castellum aktier. Samtliga ledamöter i Castellums styrelse äger aktier i bolaget.

Frågestunden då? Jo det är klart att det finns en sådan. Fram stegar en kille från Aktiespararna som tydligen är mångårig aktieägare i Castellum och han har relevanta frågor som får likaledes relevanta svar från VD och styrelse. Sen kommer en tung aktieägare vid namn Einar till orda och jag vet inte om det egentligen uttalas någon som helst fråga. Det verkar snarare vara så att Einar vill höra sin egen röst och vi rekommenderar därför hellre Einar att söka sig till en amatörteater om han inte har relevanta frågor. Hur som helst är vi glada att ingen kommunist, likt den Nordea hade på sin stämma, nästlat sig in.

Sovaindex

Eftersom deltagarna på Castellums stämma har den klart lägsta medelåldern på alla stämmor vi besökt trodde vi först att vi kanske inte ens skulle få en tid på när första personen somnade. Men nejdå 22 minuter in i stämman noterar vi första sovande personen. Det är ganska bra det. Det slås endast av 9 minuter och 40 sekunder på Skistars stämma och av 14 minuter på Svolders bolagsstämma 2016. En hedrande trejdeplats för Castellum alltså.

Bäst på stämman

Möten med trevliga människor. Lättsam stämning utan att kännas oseriös kombinerat med ytterligare en utdelningshöjning. Den tjogonde i ordningen.

Sämst på stämman

Det sitter en kille bakom oss som översätter allt till engelska på ett lite för högljutt sätt. Mycket irriterande och det är endast det faktum att vi inte vill framstå som allt för griniga inför vår nyfunna vän som vi inte vänder oss om och ber personen hålla tyst.

Förslag till nästa stämma

Vid incheckning fick alla en liten tygkasse med stämmohandlingar, ett block och en penna. En snygg kasse i tyg med snören som handtag. Snygg men tämligen obrukbar. Nästa stämma skulle vi gärna se att man byter till en lite rejälare kasse. Kanske likt den Spiltan har och som vi lottat ut här på Aktiepappa? På det sättet skulle samtliga deltagare få med sig något hem som de faktiskt kan använda i framtiden. Det skulle i sin tur även innebära att alla som använde påsen när de handlar skulle göra reklam för Castellum. Win win.

Vi avslutar stämman med ett samtal om Karlatornet, fastighetspriser och byggmode med en gammal bekant från fastighetsbranschen; Johan Skoglund (VD på JM) och med att prata lite relationer och politik med Att välja lycka. En bra stämma och en mycket bra avslutning. Tack alla Twitter- och bloggvänner!

Läs mer om Castellum och årsstämmor

Skistar - bolagsstämma
Bolagsstämma Svolder - en roadtripp
Svolder höjer utdelningen med 18 %
Castellum - ett krisbolag

Ingen munter syn

Det är som överskriften säger, ingen munter syn att studera sin portfölj efter de senaste veckornas nedgång. Även om innehavet fortfarande är på plussidan för året så lämnar det en del att önska.

Dock har det gett fina köptillfällen så senaste veckan har Aktieflickvännen passat på att fylla på innehavet i Castellum för 123,40 kr per aktie, vilket ökar utdelningarna med 50 kr per år vid bibehållen utdelning. Det blev också ett köp i Svolder på 198,50 kr då jag anser den vara köpvärd under 200 kr även om det tar emot då jag sedan tidigare har ett GAV i Svolder på 147 kr.

Det sägs att det kostar att köpa kvalitet så jag går på det!

/Aktieflickvännen




*Uppdatering*

Eftersom en av våra nya "haters" (de som började dyka upp när vi nämnde Better Globe i ett inlägg) har beskyllt oss för lögn i kommentarerna till detta inlägg kompletterar vi inlägget med bevis på att vi talar sanning genom denna bild på Svolders aktiekurva avseende senaste veckan.

Gör verkligen fastighetsbolagen vinst?

Som de flesta vet måste noterade fastighetsbolag värdera sina fastigheter och ta upp värdeförändring av sina fastigheter i årsredovisningen. Själv har vi till stor del valt att inte investera i fastighetsbolag då vi redan sitter ganska hårt exponerade mot fastighetsmarknaden via direktägande i fastigheter. I onoterade bolag behöver man inte ta upp orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen vilket jag tycker är bra. Då behöver man dels inte betala skatt på pengar som inte finns och dessutom blir inte bokslutet missvisande.

Risker i fastighetsbolag

Jag har roat mig med att titta på årsredovisningen för Wallenstam och denna årsredovisning har fått stå modell för detta inlägg. Det finns kanske bättre exempel och vi välkomnar era kommentarer om ni har input i ämnet. Tills vidare använder vi som sagt Wallenstams årsredovisning för 2016.

Hyresintäkter:                             1.600.000.000

Driftkostnader:                             -434.000.000

Orealiserad värdeförändring       3.470.000.000

Resultat före skatt                       4.198.000.000

Skatt                                              -850.000.000

Resultat                                        3.348.000.000

Risk nr 1

Enkelt beräknat kan man säga att utan den där posten ”orealiserad värdeförändring” hade Wallenstam redovisat ett minusresultat. Det är inte hela sanningen för då hade inte skatten blivit så hög som den är men ni kan ändå se vilken stor skillnad denna fiktiva post i årsredovisningen skapar. 

Vi kan tänka oss att fastighetsmarknaden viker och vi ser en nedgång motsvarande den uppgång i värden som vi såg 2016. Det skulle innebära att resultatet skulle visa sig vara 3.470.000.000 kr lägre för Wallenstam trots att verksamheten i övrigt rullar på precis lika bra som den gjort tidigare. Och ännu värre om värdet på fastigheterna skulle går ner ett år. Då hade det sett riktigt illa ut. För att inte tala om hur illa det skulle bli om/när räntan går upp samtidigt som värdet på fastigheterna går ner. Då kommer vinsterna försvinna ganska snabbt vilket sannolikt kommer påverka kurserna för fastighetsbolagen.

Jag menar om vi nu ser att marknaden värderar ett bolag som tex Castellum som trots att de lämnar en riktigt bra rapport i veckan knappt går upp. På en månad har Castellum tappat 7,7 %. Tänk då hur kursen kommer se ut om ovanstående scenario inträffar.  

Risk nr 2

Om vi tittar vidare på senaste veckans rapporter om bostadspriser så ser vi en nedgång med 1 % på bostadspriserna i Riket, Centrala Stockholm, Stor-Stockholm och Centrala Göteborg medan Stor-Göteborg och Malmö ligger oförändrat. Okej att det handlar om statistik för en svag sommarmånad med förhållandevis låg omsättning men det går inte att bara skaka av sig ett trendbrott hur enkelt som helst heller.  

Nu gäller denna statistik privatägda bostäder vilket gör att det blir lite äpplen och päron i det hela men i längden följer de ändå varandra någorlunda.

Risk nr 3

Nästa del i risken är den utredning som Magdalena Andersson & company jobbar med för tillfället som går under benämningen ”paketeringsutredningen”. Den är just nu ute på remiss och nuvarande förslag innebär att man får betala lagfartskostnad även om man köper fastigheter i bolagsform. Det är en rimlig regel som finns i andra länder. Men tro inte att Magdalena och hennes crew från  bland annat Miljöpartiet nöjer sig där. Nej, de vill gå ett steg längre och tvinga den som köper en fastighet att först skatta fram pengarna som de köper för i bolaget. Man ska alltså betala en fiktiv skatt innan man köper. Självklart kommer detta förslag ha en prishämmande effekt på fastighetspriserna då köparna kommer tvingas betala skatt på pengarna innan de köper. Om det här förslaget går igenom kommer det i sin tur aktivera den risk vi nyss skrev om ovan. 

Risk nr 4

Den sista men inte minsta risken vi ser på fastighetsmarknaden just nu är det förslag till begränsning i avdrag för räntor för bolag som regeringen jobbar med parallellt med allt detta. Nuvarande förslag innebär att man endast ska få dra av räntor i förhållande till omsättningen. Inga belopp är i dagsläget kommunicerade men man tror på ca 30 % och detta skulle slå hårt mot fastighetsbolag. Det talas om att detta dessutom skall bli en schablonavdrag som alla företag får göra vilket i sin tur skulle straffa högt belånade fastigheter mest men alla fastighetsbolag skulle få högre skatt medan obelånade företag skulle gynnas genom att de får göra avdrag för kostnader de inte ens betalat. Helt idiotiskt kan man tycka men den här typen av regler finns redan i flera Europeiska länder och EU driver på denna utveckling vilket får oss att tro att den kommer bli verklighet. 

Sammanfattningsvis ser vi alltså fyra överhängande risker med fastighetsbolag och i dagsläget avstår vi vidare investeringar i noterade fastighetsbolag. Aktieflickvännens köp i Castellum det senaste får ses som ett olycksfall i arbetet.

1. Nuvarande vinster är missvisande pga orealiserade värdeförändringar
2. Stundande prisnedgång
3. Politisk risk nr 1; Paketeringsutredningen
4. Politisk risk nr 2; Ränteavdragsförändring

Hur gör ni med fastighetsinvesteringar?

En balanserad portfölj

I Aktieflickvännens portfölj finns det 12 bolag. 

För att säkra upp för eventuella nedgångar i någon enskild bransch eftersträvas balans mellan innehaven. Som ni kan se på bilden är några innehaven lite större än de övriga, dessa fylls inte på lika ofta som de mindre. Bolagen som finns i portföljen är till största del långsiktiga och sådana som jag tror på, därför fyller jag på de innehav som jag ser mest köpläge i för stunden. Ofta väljer jag att investera i de bolag som tillfälligt presterat sämst procentuellt och har högst avkastning i form av utdelning. Köper på dippen helt enkelt. Just nu inväntar jag köpläge i SCA, Castellum samt Kinnevik, eftersom det är fina bolag som jag redan har men vill utöka i. Målet är att innehaven i bolagen/branscherna skall vara så jämt fördelade som det går. Castellum är ett riktigt trevligt bolag vilket flertalet av bloggkollegor också uppmärksammat, Spara klokt bland annat.

Hur tänker ni när det gäller att balansera innehaven?

Läs mer om:

SCA

Castellum

Kinnevik

Castellum - ett krisbolag

Ni som minns fastighetskrisen  under 1990-talet vet att de fastigheter som bankerna tog över från låntagarna hamnade i så kallade "pantvårdsbolag". Kort sagt bolag som tagits i pant och som vårdades i avvaktan på att marknaden skulle vända eller något annat. Castellum är frukten av ett av dessa pantvårdsbolag och bildades  sålunda under finans- och fastighetskrisen i början på 1990-talet. Securum hette bolaget som delades i bland annat Castellum och Norrporten. Securum var den delvis statliga banken Nordbankens (nuvarande Nordea) krisbolag.

Målet med Castellum var att utveckla bolaget till en stabil svensk fastighetskoncern. Våren 1997 hade Castellum utvecklats till en finansiellt stabil fastighetskoncern med fastigheter i utvalda tillväxtregioner efter processer med förvärv och försäljningar. Castellum börsintroducerades den 23:e maj 1997 på Stockholms Fondbörs men återfinns i dag på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellum hade vid börsintroduktionen fastigheter till ett värde om cirka 10 miljarder och ett förvaltningsresultat som uppgick till ungefär 300 miljoner Fastighetsvärdet i dagsläget är drygt 70 miljarder och förvaltningsresultat på omkring 1,5 miljarder.Det gör Castellum till ett av Sveriges största fastighetsbolag. Fastighetsbolaget Norrporten förvärvades av Castellum under hösten 2016 och  där med återförenades de båda bolagen igen. Denna gången utan Securum, Nordbanken och någon kris dock.

Sedan börsintroduktionen har bolaget en tydlig strategi som bygger på följande:

• Fastigheter i tillväxtregioner.
• Fastighetsbeståndet skall utvecklas genom att investera minst 5% av fastighetsvärdet per år i förvärv, om- och nybyggnation samt försäljningar.
• Målsättning om tillväxt på 10% per aktie.
• Stark och tydlig kundfokus.
• Låg finansiell risk genom stark balansräkning.
• Belåningsgraden skall ej överstiga 55% av fastighetsvärdet samt räntetäckningsgraden, vilken mäter förvaltningsresultat i förhållande till de finansiella kostnaderna som skall vara minst 200%.

VD: Henrik Saxborn

Börsvärde: 33,7 MDSEK

Antal aktier: 273,2 milj

Aktiekurs: 124,50 kr

Antal ägare hos Avanza: 19371 st

Direktavkastning: 4,06%

P/E: 5,97 (var försiktig med P/E-tal när det kommer till investment- och fastighetsbolag.

Många är de bloggkollegor som lovordar Castellum (med all rätt kan tilläggas). Castellum är ett mycket välskött och bra bolag som delar ut stabilt och som nyligen har fått ta plats i Aktieflickvännens portfölj.


Läs fler inlägg om:
Castellum

Castellum - dagens snackis!

Idag kom den rapport som utdelningsinvesterarna väntat på i 11 månader och 29 dagar: Castellums första rapport efter köpet av Norrporten. Redan dagarna innan rapporten var aktiviteten i bloggvärlden stor och flera bloggare ställde sig frågan i bloggar och på Twitter angående Castellum och om de skulle orka/våga höja utdelningen igen. 

Idag kom rapporten som visar på ytterligare en höjning. Den 19:e höjningen i rad! Och reaktionerna har inte låtit vänta på sig.

Att välja lycka bloggar om Castellum, likaså gör Petrusko och Frihetsmaskinen var ute redan igår och funderade på höjningen. 

Castellum är ett riktigt fin bolag och hade varit en självklar grundpelare i Aktiepappas portfölj om det inte var så att jag var överviktig i fastigheter genom onoterade innehav. Castellum, Wallenstam och Hufvudstaden är de fastighetsbolag som jag hade tittat på först om jag skulle gå in i ett noterat fastighetsbolag.